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定位局限于房地產售后服務，卻未納入社區治理的重要范疇，這是當下物業管理行業亟待解決的瓶頸。長期以來，物業管理在改善人居環境，增加社區就業，促進經濟增長等方面發揮重要作用，但是對物業管理的定位只局限于作為發展房地產業組成部分，定位是房地產售后服務。而沒有被看成是城市治理工作體系一部分，沒有上升到社會治理的組成部分，沒有納入社區治理的重要范疇。顯然，物業管理體制不順，機制不活嚴重制約了物業管理行業健康有序發展。事實上，當前物業管理的突出矛盾和問題主要集中于業主與物業服務企業、業委會與物業服務企業、業主與業主委員會、業主委員會與街道辦事處（社區）以及物業服務企業與開發商及專業經營單位之間的矛盾糾紛。對于此，四川省房協物業專委會副主任伍三明向封面新聞記者娓娓道出了他對社區物業服務管理工作推進的4點建議。啟動物業管理立法工作提高物業管理實務能力在伍三明看來，首先，相關部門應盡快啟動物業管理立法工作，明確社區治理范疇中社區黨組織、社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業關系，同時加大執法力度，讓綜合治理、綜合執法進社區、進小區；其次是建立與完善物業管理信用監管體系，一方面抓好物業服務企業信用監管，另外也要建立與完善業主委員會及委員信用監管。第三、推進業主大會設立工作和提升業主委員會規范運作能力。建議將業主大會設立納入政府目標考核，引導業主委員會規范運作，加大對業主委員會考核力度。其次，對于社區而言，伍三明建議，社區可從從三個方面推進工作：首先是落實設立環境和物業管理委員會，確定人員，解決人財物問題，克服人員少、法規基礎薄弱和人員流動性強等因素；其次，推進黨組織建設和社區居委會與業委會交叉任職；最后，建立社區黨組織、社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業四位一體的議事協調機制。同時，對于業主委員會建設，伍三明建議業主委員會要加強政策法規學習，要具有契約意識，特別是與物業服務企業簽訂的合同要嚴格遵守；其次，要提高物業管理實務掌握能力，很多業主代表或業主委員會成員，對于物業管理知識嚴重匱乏，連物業服務合同和標準都不能掌握，更談不上監督物業服務企業；最后，應該積極配合社區黨組織和居民委員會開展社區治理工作，現在業主委員會不僅是物業管理主體，更是社區治理不可或缺的重要主體，重視自身在社區治理中的作用和地位。謀劃未來重視發展機遇業主口碑是最好的品牌對于物業服務企業，伍三明建議，首先要高度重視業主自治組織的帶來的挑戰和機遇。當前物業管理的風險和機遇不是互聯網+，也不是資本，隨著時代的發展，業主法律意識、消費意識的樹立與成熟，業主自治組織不斷建立與完善及成熟，現有的物業管理充滿著巨大的變數。中國物業管理協會和中國指數研究院組織2016年物業服務企業百強調查顯示，全國百強物業服務企業管理的住宅物業管理項目有業主委員會的僅占到19.83%，不到兩成有業主委員會，其中還存在半數以上的“僵尸業主委員會”，真正發揮作用的不到一成，由此可見，物業管理市場競爭幾乎沒有形成。在未來，現有開發商主導的物業服務市場一定會被打破，而另一方面，由90%業主主導的市場即將開放，物業服務企業應該謀劃未來，未來風險與挑戰并存。未來一定是質量取勝的時代，業主口碑是最好的品牌，當前物業服務企業一定要形成品牌核心競爭能力，制定以服務取勝的企業發展戰略，只有這樣，才能真正擁有未來90%的市場。封面新聞記者李竺軒

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